在武汉不敢买郊区楼盘,担心未来升值潜力?你可能没算对收益比

时间:2019-05-05 10:23


在武汉不敢买郊区楼盘,担心未来升值潜力?你可能没算对收益比
在房住不炒的当下,时常有这样一群人咨询我。

他们名下有房,手上有二三十来万的闲钱。深知在通胀时期,现金不断贬值的道理,希望可以买套房稳固资产。每个月额外拿出来还贷的钱不过3、4K。

这类人群算刚需么?名下都有房,不属于刚需范畴。算改善?可用来换房的资金又明显不足。

但手上的二三十万怎么办?买理财,每天的收益还不够一家三口的过早钱。通常这类人我都建议他们去价格便宜,有一定人口基础,有大型产业规划的远郊去看看。

但他们多半看过远郊的荒芜之后,就退却了。事实上按照惯例,价格低,空间更大。

举几个例子,15年前,光谷鲁巷一带,杂草丛生。白天跑在路上的公交车都不多,一过晚上8点甚至一路公交都没了。名副其实的郊区,当时房价2000-3000元/平,现在二手房3万元/平左右。

7年前,光谷关山大道一带,传说中的521路在路上飞奔,从关山大道到司门口25分钟足够,保利茉莉公馆当时7000多,现在二手房2.5万/平左右。

5年前,光谷中心城还叫光谷东,路上的车还没有天上的鸟多,当时朗诗里程一期售价不到6000元/平,现在二手房1.8万元/平。

而随着武汉版图的不断东扩,站在未来回望现在,郊区盘的“黑马”单还能继续列下去。


NO. 1|壹

武汉这个外来人口超越本地土著的新一线城市,财富洗牌和阶层流动在过去20年,以房产为媒介,搅动了一大批人。

当下逗留于汉口滨江、武昌中北路的城市新贵们,在数年前,可能也都是手握所谓郊区盘的穷屌丝。

在房住不炒的大环境下,房子的属性更加明确。

但想要保值,其赢利点依然等于(卖出价-买入价)*面积*周转

价差是赢利乘法里的基数,它的大小,决定了盘面大小。拥有了最低买入价,就拥有了一半财富力。

4年前阳逻的价格3000多点,白沙洲8000左右。放到现在来看,阳逻到了9000,白沙洲的房子也才刚过16000。

郊区盘的优势就是劣势太明显,距离远、配套需等待、持有周期长,所以定价只能“最低”,低到只要任何红利兑现,就有机会。

当你以为郊区盘苦兮兮,有价无市,短期内看不到改变时。真正需要改变的是你的思路。


NO. 2|贰

然而,并非所有郊区盘都是值得买的。郊区盘坑多,政策变动,房企经营不善,高位入场,都可能让购房者元气大伤。

缺少整体规划,没有几纵几横的通达路网,住宅分布不多,这样的地方可缓缓看。

综合来看,价值洼地+靠谱房企+超级大盘,才是能下手的郊区盘。

政府的指挥棒,房企的拓荒,新武汉人置业的脚步,才有城市扩容的机会,武汉也才从二环到三环再到四环,一步步扩宽。

如果说现在的光谷中心城得益于东湖高新管委会的搬迁,产业规划的整体东移。那么随着武汉框架拉大,郊区盘已远拓至四环外,城市边际效应递减,置业郊区盘变成一项技术活。

一直以来武汉都标榜着城市向东。光谷发展三十年,从鲁巷到关山大道,到光谷大道、金融港所在的光谷南,再到光谷五路等光谷中心城板块,如今到了葛店、红莲湖所在的光谷东,武汉往东的道路还在不断前行。

从各个板块的价格来看,关山大道、光谷中心城等在2016-2018年的行情中涨幅显著,关山大道2.5万,光谷中心城1.8万,从价格层面上显然已失低价买入的先机。

参照前面说到的赢利公式,待配套都落实后高价买入,等同于站岗,获益空间就急剧压缩,并不是优选。