三件大事后,看懂武汉房价上涨新逻辑

时间:2019-04-29 11:08


三件大事后,看懂武汉房价上涨新逻辑
上周,武汉楼市大事频发,“高光时刻”万人瞩目。
融创一天猛砸152亿买地,一季度商品住房销售猛增68.20%,严控房价3年内涨幅不高于5%……
如果没有“严控”的表态,“量价平稳”的数据表象背后,新一轮房价上涨似乎已箭在弦上。
精准调控下,武汉楼市虽然暂时不会大幅波动,但房价上涨的逻辑,正酝酿着新的变化。
三件大事后,看懂武汉房价上涨新逻辑

1:4月23日,全国楼市的头条,属于武汉,也属于融创。
此次推出的10宗地,无一流拍,成交总价228.0663亿元。
融创以152亿真金白银,连摘四地,成为武汉土拍历史上标志性事件。
要知道,此前因商业占比大、均价过高等原因,有的地曾遭遇多次流拍。
而3月29日融创2018业绩会上,融创主席孙宏斌还公开表示,“未来拿地会非常小心!”
他认为,今年房价大幅上涨的可能性很小,因此抱着房价会上涨的预期去买地的话可能风险会很大。
一边喊小心,一边猛拿地——看来孙宏斌的话,真的不能全信。
靠谱的解释,是武汉潜力巨大,多年销量全国前三甲,是融创不能不重点布局的城市。
2另一则消息来自武汉市官方,一季度销售新房3.2万套,房价呈平稳走势。
今年1月至3月,武汉新建商品住房销量32307套,比上一季度增长68.20%,比去年同期也略有增长。
这一数据表明,武汉新房市场在去年底达到“谷底”后,楼市正逐渐回归正常状态。
与新房成交同步,二手房销量也达到15328套,出现同比正增长,增长率3.85%。
国家统计局数据显示,3月份武汉新建商品住宅均价环比上涨0.7%,房价呈现平稳走势。
截止目前,武汉已批准预售尚未网签的商品住房13万多套,库存适中,存货足量。
强力调控下,至少从数据上看,武汉楼市延续着整体量价平稳的态势。

3近日,网上还流传着一份武汉楼市调控文件:“武汉,控房价地价房租,房价涨幅不超5%!”
从爆料的截图来看,武汉发布楼市调控文件,合理制定三个调控目标。
1、合理制定住房价格调控目标。2019-2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%。
2、合理制定住宅租金调控目标。2019-2021年全市住宅租金占人均可支配收入的比例不超过40%。
3、合理制定土地价格调控目标。2019-2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%。
虽然武汉市房管局随后表示,武汉并没有出台这样的文件,但圈内人都会心一笑。
其实不用解释,只要房价还要涨,不说5%,即使只有1%,地产依然是块肥肉。

4三大事件的背后,其实藏着一个隐晦的逻辑——房价不可能不上涨,但理由由变了。
以前讲城市规划,多是讲城市怎么扩张怎么升级,但都出现了一定程度的问题。
几乎每个城市,都在规划新区,构筑下一个陆家嘴或者新的CBD之类的口号。
而在这样的城市扩容节奏下,出现了很多能源损耗,有的一个城市就有好几个新区。
而当空间供应过量人口产业导入乏力的时候,这个城市就会开始焦虑和恐慌。
一旦焦虑,就会陷入依赖房地产的节奏,希望短平快产出GDP,可以带动产业。
而为了和开发商更好的协作,就必须持续释放规划利好,然后利用这些透支楼市饮鸩止渴。
一些城市的恶性循环,大部分都是这么来的。

5但最近,城市群联动的规划多起来了,比如粤港澳、长江经济带、长三角等等,都是国家级的。
这种大规划,是将城市之间的资源重新整合,实现城市和城市之间的互动和产业联动。
大规划落地,一定不会让这个区域的房价大涨,以免再一次陷入到焦虑和恐慌中去。
但一个城市的发展和房价一定是高度捆绑的,得到规划刺激的城市房价一定会稳健上扬。
只是,这个上涨路径和以前不太一样了。
理想的发展路径应该是这样的:规划落地→带来产业发展→产业产生有钱人→楼市因需求旺盛而发展→正向循环。
而过去城市的发展模式是:规划利好先行→房价透支→用户因房有钱→产业发展不起来→恶性循环。

6所以,即便大家都知道房价要涨,但对楼市的认知就要发生几个基本的改变。
以前城市发展,在利益面前总是发生各种偏差,导致不少城市依赖楼市或者渴望先发展楼市。
现在讲大规划,本质上就是在国家层面掌控整个规划不会偏差,确保城市发展在前,楼市起势在后。

这意味着几点:
一是时间周期会被拉长,从过去的2年变到5年以上,如果你没有深耕的理念,那么你就等着被割吧。
二是房价能够涨的城市一定是抢人成功的,在正向循环的城市发展过程中,人口和产业在楼市的前面。
三是需要密切关注所在城市的地价结构,土地成本过高和过低都不是一件太好的事情。