武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远

时间:2019-04-26 12:33


武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远
尽管武汉的商业综合体的数量,在全国也名列前茅。但是武汉三环外新城区大多处于商业结构性短缺。尽管人口密集,但是片区内商业综合体却难以满足片区内部需求。商业形式以社区底商为主。没有成熟商圈,对周边的片区也缺乏辐射能力。

武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远

近年来,武汉商业综合体入市的数量越来越多。主城区与新城区之间的差距缩小了吗?

 三环内外冰火两重天

第一太平戴维斯今年2月公布数据显示:武汉商业总存量530万平方米,位列全国第五、华中第一,超过深圳、广州等一线城市,高吸纳力促进多商圈形成近千亿商业市场。而赢商网的调查结果显示,武汉已经开通的地铁线能够串联的商业综合体就已经有150家之多。

但是仔细研究这份报告,武汉的商业综合体在三环内十分密集,江汉路商业综合体数量居全市最高,达到11家,新世界百货、中心百货、大洋百货、新民众乐园等都是武汉市民日常休闲购物的不二之选,中山公园站聚集了8家商业综合体,武汉国际广场、武汉K11购物艺术中心以及即将开业的武汉恒隆广场是武汉中高端消费的主要聚集地。其中武昌中南路、街道口也聚集有5家商场。

武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远


近期大众点评发布了2019必逛榜名单,榜单涉及北京、上海等12个城市的171个商城,其中武汉11家商场上榜。洪山区、武昌区、江汉区共有三家;江岸区、硚口区各有一家。远城区全军覆没。

相较之下,三环外的商业综合体数量可以用稀缺来形容。能够在武汉人心目中有一席之地的,不过是金银潭永旺、经开永旺、经开万达、海宁皮革城和即将开业的东西湖万达广场能让大家有所耳闻。这种差距甚至还在加大。

据统计,武汉2019年计划有20余家商业计划开业,但是除东西湖万达广场之外,其它的商业综合体均位于主城区。

新商业地标建设专项行动中,武汉提出要对标国际一流商圈,完善航空路、中南路、中山大道、光谷、王家湾、徐东6大市级商业中心功能。这6大商圈,均位于三环内主城区。

主城区商业查漏式发展

主城区商业综合体已经进入到补漏发展时代,部分商业发展滞后的区域也不断有好消息传出。

白沙洲大型商业的空白是众所周知的事实,白沙洲曾经一度传出万达落地的消息,但是种种期盼最终缺只是失望收场,白沙洲也因此有了商业绝缘体之称。日渐增长的人口和寥寥无几的商业配套之间的矛盾日益突出。

目前白沙洲最大的商业综合体,是建面8万方的万隆广场。而沌口永旺超过了27万方、宜家荟聚商业面积达到20.6万方。万隆广场的体量显得有些不够看。

但是缺乏商业大型商业综合体,会导致片区内商业辐射能力不足,间接影响人群聚集,片区整体升级受限明显。其实白沙洲规划有一批商业用地,白沙四路、青菱河两岸、八坦路都是白沙洲规划的商业聚集地,包括中建铂公馆、清江清能锦城都带有大体量的商业。这些楼盘交付之后,片区内的商业短缺将得到一定的补充。

武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远

四新也即将迎来新的商业综合体,唔哈生活、江腾广场的开业,也让四新终于有了商业的谈资。但是同白沙洲情况一样,四新仍然缺乏有辐射能力的商圈。商业氛围正在滋生却并未成熟。

不过身处于主城区的优势,让这些商业发展滞后区域能够借助发达的交通路网,享受到临近商圈的优质配套。比起距离核心商圈较远的新城区,优势明显。

三环内外差距逐渐加大

武汉早已经经历过商业井喷的年代,但是大多数商业综合体生长的区域还是三环内,直到永旺、奥特莱斯等强势品牌入汉的第一子均在三环外,三环外的商业规模才得到重视。三环外人口的相对匮乏是制约商业发展的关键因素。在保证人口密度的情况下,其实三环外有商业综合体生长的肥沃土壤。

武汉商业探秘: 主城区与新城区的距离将越来越远

大型商业综合体在选址方面通常都有一贯标准。例如永旺,通常会选择城市郊区、新城区的主干道,建筑面积多在10万—20万方。根据戴德梁行的数据,2018年武汉全年新增商业供应约69.3万方,三环内新增项目体量均在8万方以下,超过10万方体量项目均位于三环外。较为充足的土地供应,意味着三环外发展潜力更大。

然而不同于住宅市场重心逐渐向三环外转移的现状,武汉新增商业供应仍然在三环内,2018年武汉三环内新增商业面积占比达到50.9%;2019年预计新增供应,三环外仅占比16.8%。差距仍在逐渐加大。

近年来,武汉涌现出了菱角湖、王家湾、光谷、青山建二等一批新兴的商圈。但是这些商圈无一例外都位于主城区。

主城区的商业配套和密度本身较高,目前新的商业要么是就商圈基础上的升级,要么是从业态上进行补缺式细化发展。

而仍有大批区域处于商业空白的新城区,却处于被忽视的第二梯队。遗憾的是,根据目前的发展情况,新城区与主城区商业方面的差距会越拉越大。