古田 青山 四新 后湖 白沙洲片区房价 谁才是武汉三环内真正性价比之王?

时间:2019-04-17 10:42

古田 青山 四新 后湖 白沙洲片区房价 谁才是武汉三环内真正性价比之王?
近两年,在限购、限价和武汉楼市异常火热的背景之下,购房者讨论的话题,大多集中于哪个片区有货、哪个楼盘好买。对于性价比这个词似乎敏感性已经没有那么高了。而随着楼市逐渐恢复理性,市场已经从有货为王到实力为证。

再谈起买房,大家更倾向于从价格、潜力、品牌房企、交通情况等方面做综合考量。三环内,刚需最青睐的片区无非是青山、后湖、古田、四新、白沙洲,这5个片区谁又是真正适合刚需置业的性价比之王?

古田:高起点下的缓慢前行

古田作为汉口老城区,生活配套丰富,交通便利,是武汉轨道交通最早触及的区域。可以说是赢在起跑线上。然而古田楼市却并未如同它的历史一般根基深厚。

可能是受过去工业区定位的影响,过去对于非古田本地人而言,古田并非一个居住的良地。

轨道交通1号线开通时,在古田设有5个站点,让其它片区眼红不已。随着武汉轨道交通建设的推进,其它片区都迎来了多条轨道交通。连三环的宏图大道都有了三轨交汇。古田却仍然只有一号线苦苦支撑最后的尊严。

其实古田不乏品牌房企,从2004年开始就有大批百强房企入驻。热门程度不输市中心黄金地段。


硚口区的整体均价大概为19000元/㎡,目前古田片区在售楼盘的整体价格大约在16000元/㎡——20000元/㎡之间。在硚口区只能算是比较低的片区。但是随着古田商圈升级,品牌房企集中进入开发。片区整体宜居性和环境改善明显。目前古田片区也逐渐成为硚口区的楼市主力军。根据武汉市第二季度达到预售项目名单,硚口区共有6个项目上榜,其中5个位于古田。

目前古田片区的新兴商业综合体大多位于古田二路附近,也有不少网友将古田二路拿到对比光谷的关山大道,认为古田未来的发展潜力可比对光谷。

平心而论,古田的基础设施建设还不错,没有明显的短板,但是在产业方面与光谷相比差距非常大,将古田二路强行拉到关山大道的高度,不甚合理。

青山:片区内冷热不均 房价已经崛起


如果说古田是在高起点上的缓步前进,拥有同样高起点的青山,前行的脚步却明显更快。青山滨江商务区的房价已经跻身武汉前列。武汉江山整体均价达到28000元/㎡,且在售的主力户型为建面169—234㎡的非毛坯房源。真正的豪宅标配。青山滨江商务区已经向豪宅聚集区进发。


中冶39大街、大华铂金瑞府等楼盘的价格都已经超过20000元/㎡,超过武汉市平均价格,这也证明青山已经逐渐拜托刚需片区的定位。但是三环外的青山,目前配套匮乏,交通不够便利目前价格较低,但是居住的舒适性缺大打折扣,客户群主要集中在本地居民和刚需中。目前青山片区的开发仍然集中于三环内,三环外在售项目极少。

虽然青山整体呈现冷热不均的情况,但是青山的商业配套与古田同样,属于2.5环线的第一梯队,三环内新房的房价也应该是遥遥领先于2.5环的其他片区。

根据武汉城市总规划,武汉有10个城市副中心,古田(江汉湾)、青山(杨春湖)都包含其中。2.5环片区中,还有一个片区属于城市副中心,那就是四新!

四新:房源接近断供 买到就赚到


四新可以说是2.5环中,开发商扎堆最秘籍的片区之一,2009年以来,先后有恒大、绿地、正荣、招商、华发、广电、庭瑞、卧龙、纽宾凯、复地等知名房企抢滩四新。在百强房企的数量上遥遥领先其它片区。

片区常住人口不断攀升,配套建设的进度就显得慢了许多。目前四新缺乏商圈,大型商业综合体还得借沌口的永旺撑场面,关于地铁的消息扑朔迷离,但却一直没有落地,直到今天四新人民还吊着一颗心。品牌房企云集,楼盘林立的四新却始终让人觉得离真正的宜居还有一步之遥。


随着老盘的相继清盘,土地资源鲜少入市,四新的供应已经趋紧。城投四新之光预计5月份加推1、2、3号楼,这个四新神盘长期一房难求。前期这个楼盘卖的是市场上少见的毛坯盘,均价12700元/㎡。招商公园1872预计计4月底推出4#建面约160-180㎡高层。其它楼盘暂时没有动作。四新已经逐渐走向房源紧缺时代。

除了四新的供应接近尾声,2.5环还有一个片区供应也已经不再充足。那就是曾经的刚需热土,后湖。

后湖:公寓成主流 住宅一房难求

后湖作为生活氛围浓厚的居住区,在配套方面自然是独当一面。华中最大的健身公园塔子湖体育中心,还有集城市客厅、办事大厅、展示大厅于一体的市民之家;商业配套上,中百仓储、武商量贩环伺左右,汉口城市广场、越秀星汇君泊、金桥永旺等城市综合体也都先后开业,优势凸显。后湖最大的短板在于产业不足,后湖也曾经面临着“睡城”的质疑。但种种疑问仍然挡不住购房者的热情。


后湖已经开始闹起了房荒,同四新一样后湖片区目前在售楼盘以公寓为主。住宅在后湖消化得极快,片区内热盘首地云梦台前期房源已售罄,后期将推出10#、12#、15#、16#共计4栋住宅。

白沙洲 享军运红利 供应充足

随着二环内豪宅化,对预算有限的刚需而言难以负荷;且房源数量少,买房还需要点运气;三环外新城区配套相对匮乏、有不少片区甚至还处于拓荒阶段,安家还需要点勇气。2.5环的价值就这样日渐凸显,但如果说想在2.5环找一个供应充足、价格合理、发展潜力大的地方,那这个地方非白沙洲莫属。


白沙洲成交量长期位于成交排行榜前三物业形态非常丰富,从70多㎡的两房,到别墅项目,一应俱全。这也给了购房者更大的选择空间。

白沙洲最为人诟病的应该是环境和交通问题,作为军运会的重点投资建设区域,白沙洲尤其是黄家湖附近的环境已经有了相当的改善,黄家湖大道将扩宽至40到60米,形成双向8车道,两边还将配套40米景观绿化带;烽火路修建长3公里、宽40米的双向8车道与黄家湖大道相接,形成纵贯洪山、江夏的南北向大通道,向北到八坦路,连接杨泗港长江大桥。

目前片区内楼盘较多,但供应主力已经明显有向三环以外转移的趋势,价格提升较为明显。

这五个片区都是目前刚需买房最为青睐的片区,他们之间既有共性,比如说都是城市二环与三环之间,既能够享受城市核心资源,又不至于以高房价将刚需拒之门外;在过去的几年里保持了高速的发展……,同时,他们又各有特色,有的房源已经濒临枯竭;有的地铁还尚未正式开通;有的缺乏产业支撑;有的正在力求摆脱工业区的烙印。但总的来说,这几个片区都有被选择的理由。从发展潜力来看,我更看好四新和白沙洲,这两个片区起步相对较晚,具有后发优势。